« Tagasi

Muudatused korteriomanikele: kui majas ühistut pole, siis riik moodustab sellesunniviisiliselt

2018. aasta alguses hakkab kehtima uus seadus, mis mõjutab kortermaju, kus puudub korteriühistu, sinna hulka võivad kuuluda ka paarismajad, mis on vormistatud korteriomanditena.

Seaduse (Korteriomandi- ja korteriühistuseadus KrtS) eesmärgiks on parandada elamute haldamist ja kehtestada sarnased valitsemisreeglid kõikide elamute suhtes. Ilma ühistuta kortermajad on täna seisus, kus paljud toetusrahad neile ei laiene, laenusaamise võimekus on väiksem ja kokkuvõttes on see halb majade seisukorrale.

Praegu kehtiva regulatsiooni järgi saavad korteriomanikud ise otsustada, kas moodustada korteriühistu või ühisus. Korteriühistu moodustamise kohustust ei ole, küll aga tekib see 1. jaanuaril 2018. aasta seisuga ja see ei sõltu omanike tahtest ega ka sellest, kas majas on 2 või 20 korterit.

Kui ühistut ei ole 1. jaanuariks 2018 asutatud, siis loob riik selle ise. Korteriühistu kantakse automaatselt registrisse ning kõik omanike ühised valitsemisega seotud õigused ja kohustused lähevad üle ühistule. Registrile tuleb teatada ühistu juhatuse koosseis.

 

Keda seadus puudutab?

Uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus rakendub kõikides majades, kus on moodustatud korteriomand. Ühistu tekib ka siis, kui kinnisasjal on vaid kaks korteriomandit või kui kõik korteriomandid kuuluvad ühele omanikule.


Keda seadusemuudatus ei puuduta?

Esiteks ei puuduta see n-ö tavalisi kaasomanikke sellise kinnisasja puhul, mis on kaasomandis mõtteliste osadena ja ka siis, kui on sõlmitud kaasomandi kasutuskorra kokkulepe. Selliste omanike suhteid reguleerib jätkuvalt asjaõigusseadus. Kortermajade puhul on võimalik kaasomand lõpetada ja seada korteriomand.

Teiseks ei puuduta uus seadus reaalosadeks jagatud hoonete omanikke. Sellised hooned on eelkõige ridaelamud, kus iga ridaelamuboks on eraldi kinnisasi. Kolmandaks ei puuduta uus seadus hooneühistuid ja nende liikmeid. Hooneühistu on tulundusühistu, mille liikmed kasutavad hooneühistule kuuluvat hoonet. Eelkõige tegutsevad sellises vormis endised garaažiühistud.

Kui korteriühistu on juba praegu olemas?

Olemasolevad korteriühistud jätkavad oma tegevust ja mingeid muudatusi ei tule. Alles jääb nii korteriühistu nimi kui ka põhikiri. Uus seadus ei too ka kaasa vajadust põhikirja muuta. Samas võiks kõik korteriomanikud oma ühistu põhikirja siiski värske pilguga üle vaadata, sest praegu leidub neis sageli sätteid, mis ei ole kooskõlas ka kehtiva õigusega.

Kui korteriühistut ei ole?

Ühistu asutamine 2017. aastal ei ole kohustuslik. Kui siiski soovite seda teha, peab korteriomanike enamik vastu võtma ühistu asutamise otsuse, kinnitama põhikirja, valima juhatuse ja kandma korteriühistu registrisse.

Kõigis nendes majades, kus korteriomanikud 2018. aastaks ise korteriühistut moodustatud ei ole, luuakse riigi initsiatiivil automaatselt korteriühistu. Kinnisasja korteriühistu kantakse automaatselt registrisse ja ühistu nimeks on kinnisasja aadress täiendiga KÜ. Kõik omanike ühised valitsemisega seotud õigused ja kohustused lähevad üle ühistule.

N-ö seadusjärgse korteriühistu loomine ei tähenda seda, et keegi määrab automaatselt sellele korteriühistule ka juhatuse liikmed, see ülesanne jääb ikkagi korteriomanikele endile. Kui korteriomanikud on enne 1. jaanuari 2018. aastat ametisse nimetanud valitseja (kinnisvarahaldusettevõte, iseseisev majahaldur või keegi omanikest),siis alates KrtS jõustumisest on tema automaatselt juhatuse ülesannetes. 30. juuniks 2018. aastaks tuleb registrile esitada tekkinud ühistu juhatuse andmed (senise valitseja või uue valitud juhatuse andmed). Juriidiline isik võib ka tulevikus üldkoosoleku otsusel olla juhatust asendav organ (valitseja).

Seadusjärgsel korteriühistul ei ole esialgu põhikirja. Kui korteriomanikele see sobib, st ei soovita seaduses sätestatust erinevaid reegleid kehtestada, siis on ilma põhikirjata tegutsemine täiesti võimalik, sest KrtS ei nõua korteriühistult põhikirja olemasolu.

Kuni kümne korteriomandiga majad

Eraldi reeglid kehtivad väikeste majade jaoks, kus on kuni kümme korteriomandit või kui kõik korteriomandid kuuluvad ühele isikule. Kuigi korteriühistu tekib kas siis, on juhtimine võimalik ka ilma eraldi juhatust valimata. Korteriomanikud esindavad ühistut sel juhul ühiselt või mõnele omanikule antud volikirja alusel. See tähendab, et korteriühistu nimel tehingu tegemiseks on vaja kõigi korteriomanike nõusolekut.

Kas paarismajas tekib ka korteriühistu?

Eestis on hulganisti selliseid ridaelamuid ja paarismaju, mis on jagatud korteriomanditeks. Seaduse järgi tekivad korteriühistud kõigisse hoonetesse, kus on vähemalt kaks korteriomandit. Nendeks on siis näiteks paaris- ja ridamajad, mis asuvad ühel kinnisasjal ning mis on jagatud korteriomanditeks.

Nõnda võivad moodustuda ka paarismajades korteriühistud, seega tuleb näiteks hakata pisiühistu raamatupidamist korraldama. Kui pisiühistu otsustab juhatust mitte valida (selline võimalus on jäetud), juhivad ja esindavad kõik korteriomanikud ühistut ühiselt. See tähendab, et iga tehingut ja toimingut saab teha üksnes koos ja ühiselt. Tõenäoliselt puudub paarismajade omanikel siiski igasugune otstarve seda teha.

Kui paarismajade omanikud, ei soovi korteriühistu kaudu hoonet valitseda, siis saavad nad korteriomandi lõpetada (vajalik omanike notariaalne kokkulepe) enne seaduse jõustumist ning korteriühistut ei moodustu. Korteriomandi lõpetamisel on paarismaja tavalises kaasomandis, mille kasutamise kohta saab sõlmida notariaalse kasutuskorra kokkuleppe.

Aga korteriomandit on võimalik lõpetada ja jagada reaalosadeks ainult juhul, kui see on ehitustehniliselt ja maakorralduslikult võimalik. Näiteks maja, kus korterid asuvad eri korrustel ja katus ja vundament on ühine, ei saa jagada reaalosadeks nii, et ühele jääb katus ja teisele vundament. Jagamine on võimalik, kui elamul on eraldi sissepääsud ning vee- ja elektrivarustus, mida saab üksteisest sõltumatult kasutada. Maakorraldusliku jagamise all lähtutakse eelkõige maakorraldusseadusest, mille kohaselt jagatakse kinnisasi kõikide omanike soovil selle olemust rikkumata kaheks või enamaks reaalosaks, kusjuures pärast jagamist on iga osa iseseisev kinnisasi. Kinnisasja reaalosadeks jagamise soovi korral menetleb vallavalitsus iga avaldust eraldi kaaludes.

Kui ridaelamute omanikud ei soovi korteriomandi asemel tavalist kaasomandit, vaid soovivad kinnistu jagada bokside kaupa (kinnistu piirid jooksevad läbi bokse eraldavate seinte), siis kinnistu jagamine toimub vallavalitsuse korraldusega. Selleks tuleb omanikel esitada vallavalitsusele avaldus kinnistu jagamiseks, eelduseks on asjaolu, et ehitustehniliselt on võimalik jagada. Seejärel antakse vallavalitsuse poolt arvestades seadusandlust põhimõtteline nõusolek või mittenõusolek. Nõusoleku puhul võib tellida maamõõtmise, kui maamõõtja teeb plaanid valimis, antakse välja vallavalitsuse korraldus kinnistu jagamiseks.

Selgita oma vara õiguslik staatus

2017. aasta jooksul selgitage välja, kas teie korterelamus on korteriühistu asutatud. Milline on vara õiguslik staatus, saab uurida kinnistusraamatust ning kui sealt nähtub, et tegemist on korteriomandiga, aga teadaolevalt ei ole see mitte ühegi korteriühistu liige, siis alates 2018. aasta jaanuarist tekib omanikule sunniviisiliselt korteriühistu liikmelisus.

 

Täpsem info: maanõunik Külli Tedrema kylli.tedrema@sauevald.ee, telefon 5300 6491.

www.kinnistusraamat.rik.ee